¿CÓMO AFECTA LA DELINCUENCIA AL MERCADO INMOBILIARIO?

Rosa fue asaltada en las cercanías del Parque O’Higgins, mientras regresaba de su trabajo. Luis tuvo que esconderse durante un asalto, en una caseta de guardia, en la comuna de La Florida. A Edwin le robaron su celular, mientras “mostraba” una propiedad, en Estación Central.

 

¿Qué tienen en común Rosa, Luis y Edwin?

 

Todos trabajan en una empresa de administración de propiedades. Fueron asaltados mientras realizaban sus trabajos. Son casos reales ocurridos en los últimos 6 meses que implicó que tuvieron que cambiar su rutina de trabajo y su empleador tomar medidas para aumentar su seguridad.

 

 

¿Cómo ha cambiado la rutina de arrendatarios, conserjes, corredores de propiedades y personal de aseo debido al aumento de la delincuencia?

En primer lugar, los corredores de propiedades evitan “mostrar” propiedades en zonas conflictivas en las tardes. Por ejemplo, si tienen que mostrar una propiedad en Independencia o Estación Central, lo harán en las mañanas, o máximo, hasta las 5 de la tarde. Aunque signifique más demora en arrendar, ya que los interesados, generalmente agendaban visitas después de su trabajo.

 

Lo mismo ocurre con el personal de mantención y aseo de las empresas de administración de propiedades. Parten muy temprano trabajando, para poder regresar a sus hogares alrededor de las 4 a 5 de la tarde. Evitan a toda costa “volver de noche”.

 

Este cambio de rutina en los trabajadores relacionados a servicios inmobiliarios, ya es una realidad en muchas comunas, no solo en Santiago, sino que también en regiones.

 

¿Cómo afecta al mercado de los arriendos y venta de propiedades la delincuencia?

El aumento de la delincuencia, también ha implicado importantes cambios en las decisiones de arriendo y compra, principalmente en cuanto a la plusvalía y los valores de arriendo.

 

Las comunas más afectadas han sido Estación Central, Independencia y Santiago Centro. Son además, las comunas más afectadas por el comercio ambulante y la saturación de los servicios públicos y equipamiento, tales como centros médicos, colegios y plazas.

 

Estas comunas venían con excelentes plusvalías en los últimos 10 años, pero mi estimación, es que en los próximos trimestres veremos una plusvalía real (descontando inflación) en torno a 0 o incluso negativa, con caídas mayores que comunas menos afectadas por la delincuencia. En el siguiente gráfico, se puede apreciar la plusvalía histórica de los últimos 7 años en Santiago Centro.

 


 

Pero la delincuencia no solo afecta las plusvalías, sino que también se han visto retrocesos en los valores de arriendo.

 

Por ejemplo, el valor de arriendo de un estudio en Estación Central, en la zona del Metro San Alberto Hurtado, donde hay mucha oferta de arriendo, en Marzo 2021, era de $300.000 y hoy, la misma unidad, se arrienda entre $250.000 a $270.000, es decir, una disminución de alrededor de 15%, en solo 2 años.

 

Por otra parte, si bien nadie se ve beneficiado por la delincuencia, existen desplazamientos de arrendatarios, hacia comunas “más seguras”, tales como La Florida, San Miguel y Maipú y los con mayor capacidad financiera, Providencia y Ñuñoa.

 

Dentro de las comunas, se privilegia también comprar y arrendar en proyectos que brinden mayor seguridad, por ejemplo, se prefiere vivir en condominios versus casas aisladas, y a su vez, que se encuentren a poca distancia del metro y en sectores con buena iluminación en las noches, ya que son más seguros.

 

¿Cómo afecta al desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios la delincuencia?

 

En primer lugar, se privilegian ubicaciones que sean más seguras.

 

Hoy para los inmobiliarios, desarrollar un proyecto alejado del metro, cercano a poblaciones, en barrios con altos índices de delincuencia, presentan un alto riesgo desde el punto de vista comercial, ya que son más difíciles de vender, especialmente en la etapa “entrega inmediata”.

 

Por ejemplo, un inversionista, sin lugar a duda, considerará el factor delincuencia a la hora de agendar una visita a un proyecto inmobiliario de estas características. Lo más probable es que realice la visita en la mañana y no después de su trabajo.

 

Conclusiones

 

El costo de la delincuencia, para cualquier país, es altísimo. Por una parte, existe el costo directo de combatir la delincuencia, como podemos ver en el nuevo plan de reforzamiento a las policías en Chile, anunciado la primera semana de Abril, de $USD 1.500mm anuales, que es el equivalente a construir 10 hospitales de 50.000m2 o la mitad de lo que pretende recaudar la reforma tributaria.

 

Por otra parte, se anulan o postergan las inversiones, se destina menos tiempo a actividades al aire libre, baja el turismo nacional e internacional y se limitan las salidas a malls, pubs y restaurantes, entre otros. Según un estudio de Horizontal, antes de la situación actual, se estima que se perdía un 2,6% del PIB producto de la delincuencia. En otros países, como Salvador, la cifra llegaba hasta un 15% del PIB.

 

Afortunadamente, en las ultimas semanas, a pesar del ruido político, hemos avances concretos para combatir la delincuencia y el narcotráfico, entre ellas, aumento de presupuesto, mayor resguardo de las fronteras, mayor fiscalización para extranjeros indocumentados, mayor respaldo político y social a las policías y una batería de nuevas leyes.

 

Desde el punto de vista de un inversionista inmobiliario, se debe favorecer proyectos que cuenten con todas las medidas de seguridad, buenas ubicaciones dentro de la comuna, idealmente cercano a comisarias y metro, en zonas con buena iluminación y que el edificio cuente con la mayor cantidad de amenidades, tales como salas gourmet, piscina y gimnasio, ya que los arrendatarios pasarán más tiempo en sus casas.

 

Por otra parte, el inversionista inmobiliario debería exigir revisar los protocolos de seguridad de su administrador de propiedades y de la administración del edificio, y verificar las pólizas de seguros.

 

Por ejemplo, en Westay, contamos con medidas de seguridad para nuestro equipo de administración de propiedades. Además, en los últimos meses, hemos reforzado la seguridad de los condominios que administramos. En caso que necesites una asesoría o cotización, puedes contactarme a nicolas.diaz@westayrent.com o por Whatsapp al +569 86620452, y junto a mi equipo, estaremos encantados de realizar, sin costo, una evaluación.

Previous slide
Next slide
Facebook
Twitter
LinkedIn
Pinterest
David Spangler
David Spangler

AUTHOR

10 comentarios

  1. Muy claro el artículo de un tema que no había visto información. Que opinas Nicolás de las comunas del sector oriente, como Las Condes y Vitacura?

    1. Estimado Leonardo, gracias por tu comentario. El sector oriente efectivamente cuenta con mayor presupuesto de seguridad y está captando mayor interés por parte de arrendatarios e inmobiliarias. De hecho, en los últimos meses, hemos visto multi family, que son edificios para renta inmobiliaria de 1 solo dueño, haciendo sus primeros proyectos en Las Condes. Sin embargo, dado sus mayores costos para arrendar, comprar y vivir, no todos pueden acceder a estas comunas.

    1. Estimado Matías, muchas gracias. Efectivamente San Miguel es una comuna que presenta grandes diferencias entre sus barrios, en términos de servicio, equipamiento, plazas y comercio, entre otros. Por ejemplo, en el sector de El Llano, se encuentran casas y departamentos de muy buen nivel, en torno a 8.000 UF, mientras que en el límite sur de la comuna, llegando a La Cisterna, se encuentran desarrollos más masivos, con valores desde 2.000 UF. El mejor sector de la comuna, y el más seguro, es El Llano.

  2. Excelente articulo. Los riesgos también los evalúan los que financian las compras. En tu experiencia, cómo han reaccionado las mutuarias y bancos en este nuevo escenario de mayor delincuencia?

    1. Estimado Christopher, muchas gracias. Los bancos y mutuarias, al igual que las compañías de seguro, son evaluadores de riesgo. Al aumentar los riesgos, en este caso producto de la delincuencia, disminuyen la oferta de créditos hipotecarios y aumentan la tasa.

      En la práctica, en los últimos 12 meses, hemos visto, en la mayoría de los bancos y mutuarias, un aumento considerable en los plazos para otorgar créditos hipotecarios. De esta manera, tienen más tiempo, para evaluar, por ejemplo, si el cliente mantiene su fuente de ingreso, se endeuda o empeoran las condiciones de la economía.

  3. Hola Nicolás, super interesante tu artículo. Crees que las medidas que se están tomando son suficientes y se podrán recuperar los barrios?

    1. Estimado Felipe, muchas gracias. Hasta el momento se ha anunciado una inversión de USD $1.500mm para policías y un plan de más de 30 leyes y normas para ser aprobadas en los próximos 6 meses, pero sobre todo, hemos visto un cambio hacia un mayor compromiso político y social contra la delincuencia y a favor de carabineros, cuya aprobación se encuentra sobre 75%, en su máximo histórico.

      Es una agenda potente, que debiese marcar un punto de inflexión, pero va ser un proceso lento. Probablemente primero se recuperen cuadrantes y ciertos sectores emblemáticos, que se puedan mostrar como resultados positivos.

  4. Gracias Nicolás, esperemos mejore la situación con la elección del domingo. En mi edificio tenemos una administración con muchos reclamos.

    Me entregan una propiedad a fin de mes. Te envié un mail para cotización de corretaje y administración de propiedades.

    1. Estimada Fernanda,

      Perfecto, gracias. Contamos con un completo servicio de administración de propiedades.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *