Según el Instituto Nacional de Estadísticas, al 31 de diciembre de 2021, existen 1.480.000 extranjeros residentes en Chile. Sin embargo, esta cifra no considera los que recientemente han obtenido la nacionalidad chilena y los indocumentados. Un 63% de los extranjeros se encuentran en la Región Metropolitana, que a su vez se concentran principalmente en las comunas de Santiago Centro, Independencia y Estación Central. Este cambio demográfico es tan profundo y relevante para la economía y el mercado inmobiliario, que podríamos compararlo con estar planificando tener un hijo y que salgan cuatrillizos.
¿Está preparado el mercado inmobiliario para absorber este flujo de nuevas personas?
Por supuesto que no. Como no lo está ningún país, por desarrollado que sea.
En tan solo una generación, esta población de inmigrantes habrá cambiado radicalmente el mapa demográfico en Chile, y sus hijos, serán de nacionalidad chilena, alterando el uso de la infraestructura y equipamiento de las ciudades, entre ellos:
- Los hospitales y consultorios.
- El mercado laboral.
- La educación en todas sus fases: pre escolar, escolar y superior.
- El transporte y el comercio.
- El uso de los espacios públicos como parques y plazas.
- Las calles y el tráfico.
- Los fondos disponibles para beneficios sociales, como bonos, becas y subsidios.
- Los indicadores de desarrollo, como la cantidad de carabineros y áreas verdes por persona.
¿Es esto necesariamente malo?
Por supuesto que no. Sin embargo, como todo en la vida, los excesos son el problema. La migración controlada y planificada, cómo en Australia o Nueva Zelanda, aporta crecimiento, disminución de la edad promedio de la población, diversidad, mano de obra, que en algunos casos es calificada, y aumenta el consumo, entre otros.
Pero, ¿pueden los migrantes cumplir el sueño de la casa propia?
Si pueden. De echo he asesorado ha varios para lograrlo, pero, al igual que para los chilenos, es cada vez más difícil, debido a las siguientes razones:
- Aumento de las tasas y de la inflación.
- Disminución del plazo de financiamiento.
- Aumento de los requisitos para otorgar créditos.
- Dificultad para ahorrar para el pie.
- Dificultad para conseguir un empleo formal.
A estos puntos podríamos sumar el envío de remesas, que muchos migrantes realizan frecuentemente, lo cuál les dificulta aún más su capacidad de ahorro.
Si consideramos que la gran mayoría de los migrantes no puede comprar una casa propia, no tienen otra opción que arrendar… y contrariamente a lo que puedas estar pensando… son excelentes arrendatarios.
Por supuesto existen excepciones, pero en general, son casos aislados, o de alto impacto mediático. Si haces un buen chequeo de antecedentes y contratas una empresa de administración eficiente, no debieses tener problema con el arrendatario.
Es más, son excelentes pagadores. Por ejemplo, en WeRent administramos 200 propiedades, con un gran porcentaje de inmigrantes, y nuestra tasa de morosidad es bajo el 3%. Además, los morosos o regularizan o abandonan la propiedad.
Este buen comportamiento del arrendatario inmigrante se explica por las siguientes razones:
- Se agrupan para arrendar, por lo que el costo individual disminuye y les alcanza con el tipo de empleo que tienen.
- Los requisitos para arrendar son altos, liquidaciones de sueldo, cotizaciones AFP y aval, entre otros, por lo que lo cuidan una vez que lo logran.
- Es caro cambiarse de propiedad, deben pagar mes de garantía, anticipo y comisión de corretaje.
- Existe poca oferta y mucha demanda, por lo que les es difícil arrendar otra propiedad.
En resumen, el alto flujo de inmigrantes, que llegaron para quedarse, ha cambiado radicalmente el panorama inmobiliario en Chile, aumentando el déficit habitacional y generando una tremenda demanda por arriendos, que el mercado no es capaz de absorber.
Por otra parte, los inmigrantes son excelentes arrendatarios y la gran mayoría se esfuerza por conservar su arriendo. Esto implica que el negocio de renta inmobiliaria en Chile no puede hacer más que crecer y las propiedades tienen un fundamento estructural, que sostienen los precios, y permiten proyectar una buena plusvalía, pensando en un horizonte de inversión de largo plazo, de 5 a 20 años.
La mejor prueba es que nunca antes había existido en la historia de Chile, tantas compras de Fondos de Inversión, de edificios enteros, destinados a renta inmobiliaria.
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