“Toda persona tiene el derecho a una vivienda digna y adecuada, que permita el libre desarrollo de una vida personal, familiar y comunitaria”. Dice la actual constitución de Chile.
La que votaremos en Diciembre 2023, “profundizará” este derecho, eliminando, bajo ciertas condiciones, el pago de las contribuciones. Incluso, la que rechazamos en Septiembre 2022, mantenía este derecho, aunque, inexplicablemente, en un absurdo error político, cuestionaba el derecho a la propiedad.
Es decir, “el sueño de la casa propia”, es, fue y será, una de las principales demandas de los chilenos.
Sin embargo, el déficit habitacional, según datos del gobierno entregados en Julio 2023, aumentó un 66% en los últimos 7 años y, además, retrocedimos 17 años, al mismo nivel que teníamos en 1996.
¿Por qué, si estamos todos de acuerdo que es una prioridad país, se disparó el déficit habitacional en Chile?
Por la “permisología”. Hoy en día realizar un proyecto inmobiliario en Chile, requiere al menos 1 año de tramitación de permisos para iniciar la construcción. Luego, alrededor de 2 años para construir y entre 6 meses y hasta 1 año para obtener la recepción municipal. Finalmente, entre que se escritura la propiedad y la inmobiliaria recibe el dinero de la venta, pueden pasar 6 meses más. Es decir, un gestor inmobiliario en Chile, tiene que esperar entre 3 a 5 años para recuperar la inversión.
Por supuestos que también existen otros factores, tales como:
- El aumento de la inmigración
- La pandemia
- Aumento de tasas y de la inflación
- Escases de terrenos
- Aumento del costo de los materiales
¿Inmigración Desatada?
Según el Instituto Nacional de Estadísticas, al 31 de diciembre de 2021, existen 1.480.000 extranjeros residentes en Chile, de los cuales, un 63% se encuentran en la Región Metropolitana, principalmente en las comunas de Santiago Centro, Independencia y Estación Central. Sin embargo, esta cifra no considera los que recientemente han obtenido la nacionalidad chilena y los indocumentados.
¿Está preparado el mercado inmobiliario para absorber este flujo de nuevas personas?
Por supuesto que no. Como ningún país lo está, por desarrollado que sea, alterando principalmente el uso de la infraestructura y equipamiento, tales como hospitales, consultorios, colegios, transporte público y plazas, entre otros.
La migración controlada y planificada, cómo en Australia o Nueva Zelanda, aporta crecimiento, disminución de la edad promedio de la población, diversidad, mano de obra, que en algunos casos es calificada, y aumenta el consumo, entre otros.
La gran mayoría de los migrantes no puede comprar una casa propia, no tienen otra opción que arrendar… y contrariamente a lo que puedas estar pensando… son excelentes arrendatarios. Por ejemplo, en Westay Rent administramos 300 propiedades, con un gran porcentaje de inmigrantes, y nuestra tasa de morosidad es bajo el 3%. Además, los morosos o regularizan o abandonan la propiedad.
Este buen comportamiento del arrendatario inmigrante se explica por las siguientes razones:
- Se agrupan para arrendar, por lo que el costo individual disminuye.
- Los requisitos para arrendar son altos, liquidaciones de sueldo, cotizaciones AFP y aval, entre otros, por lo que lo cuidan una vez que lo logran.
- Es caro cambiarse de propiedad, deben pagar mes de garantía, anticipo y comisión de corretaje.
El alto flujo de inmigrantes, ha cambiado el panorama inmobiliario en Chile, aumentando el déficit habitacional y generando una alta demanda por arriendos, lo que otorga un fundamento estructural al negocio de renta inmobiliaria y permiten proyectar una buena plusvalía, pensando en un horizonte de inversión de largo plazo, de 5 a 20 años.
La mejor prueba es que nunca antes había existido en la historia de Chile, tantas compras de Fondos de Inversión, de edificios enteros, destinados a renta inmobiliaria.
En resumen, un problema complejo de políticas públicas, a diferencia de lo que quieren hacer creer los políticos populistas, se explica por múltiples variables, y esta no es la excepción. Para solucionar el déficit habitacional en Chile, debemos volver a crear una alianza publico privada, donde la tramitación de los permisos cumpla requisitos y plazos razonables y el acceso a crédito y subsidios vuelva a funcionar correctamente, como lo venía haciendo en los últimos 30 años.
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