En los últimos 4 años hemos visto un crecimiento exponencial de los multifamily, que son edificios de renta inmobiliaria perteneciente a un solo dueño o a un grupo pequeño de inversionistas.
Al cierre del 3er trimestre 2023, existen 147 edificios destinados a multifamily, con un promedio de 130 departamentos por edificio, ubicados principalmente en Santiago, San Miguel, Independencia, Estación Central, Quinta Normal, Macul y San Joaquín.
Los multifamily aprovecharon una coyuntura del mercado inmobiliario chileno para tomar posiciones, una combinación irrepetible de precios bajos, descuentos de pandemia y financiamiento barato. Sin embargo, “se acabó la fiesta”.
Si bien siguen existiendo excelentes descuentos, los precios a los que un multifamily puede comprar o construir un edificio, ya incorporan los mayores costos de construcción y el mayor costo del capital.
¿Cómo afecta al pequeño rentista inmobiliario el ingreso de los multifamily?
Para el rentista inmobiliario, es decir el inversionista inmobiliario que se encuentra en las etapas 1 y 2 de la inversión inmobiliaria (para ver detalles de las etapas de la inversión inmobiliaria, click acá), el boom de los multifamily ha sido un mal negocio, ya que le genera una tremenda presión a la oferta de arriendos.
Los multifamily “colocan” muchísimas unidades al mismo tiempo, que el mercado no es capaz de absorber. Enfrentados a este escenario, los multifamily pueden bajar considerablemente los precios, ya que al tener menores costos de compra y mejores condiciones financieras, logran la misma rentabilidad que un inversionista pequeño.
Sin embargo, los multifamily son positivos para el negocio de plusvalía inmobiliaria, ya que “retiran unidades del mercado”, por lo que disminuye la oferta de unidades a la venta, principalmente departamentos en blanco y nuevos en entrega inmediata.
¿Es capaz absorber el mercado inmobiliario chileno de este frenético ritmo de crecimiento de los multifamily?
Por supuesto que no. Como no lo es ningún mercado, por desarrollado que sea.
La estrategia preferida de los multifamily es la siguiente:
1. Mandatar a construir un edificio y capturar la plusvalía del mercado más el descuento por comprar el edificio entero.
2. Arrendar el edificio en el menor tiempo posible y a un canon de arriendo alto.
3. Generar economías de escala en la administración del edificio y los departamentos.
4. Lograr una baja vacancia y morosidad.
5. Poder mostrar 2 a 3 años de historia de arriendo y que el barrio se haya consolidado.
Una vez “consolidado el activo”, encontrar un comprador institucional, principalmente una compañía de seguros, que page por los flujos armados y la plusvalía.
Si bien los multifamyly invierten pensando en el largo plazo, entre 10 a 30 años, que es como se debe pensar la inversión inmobiliaria, hoy en día, existen mayores dificultades en todas las etapas, pero principalmente en “el exit”, es decir, encontrar un comprador.
Es por esto que veremos una pausa en el crecimiento de los multifamily, lo que es una mala noticia para el empleo, la inversión y la economía, pero una buena noticia para el pequeño inversionista inmobiliarioEn los últimos 4 años hemos visto un crecimiento exponencial de los multifamily, que son edificios de renta inmobiliaria perteneciente a un solo dueño o a un grupo pequeño de inversionistas.
3 respuestas
¿Los multifamily van a seguir comprando edificios?
¿Puede un multifamily comprar un edificio donde yo tengo un depto para inversión?
Estimado Felipe, gracias por tu pregunta.
Si bien es posible, es improbable. Los multifamily, al menos por los próximos 5 años, se enfocarán en comprar edificios pertenecientes a un solo dueño o mandatar a construirlos desde cero.
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