Las propiedades en Chile no han hecho más que subir. Según el reporte de GFK Adimark, el valor de departamentos nuevos en el gran Santiago, al 31 de Marzo 2022, es en promedio 83 uf / m2, versus, hace 1 año 80 uf / m2, y hace 2 años 77 uf / m2. Es decir, en los últimos 24 meses, hemos visto un aumento de 6,6%. A su vez, las casas, han tenido una plusvalía, en el mismo período, de 17,4%, lo que supera hasta el más optimista de los pronósticos.
Pero entonces, ¿por qué no existe una sensación de euforia en el mercado inmobiliario?
Por las alzas de las tasas de interés y la inflación, que aumentan los dividendos y restringen el acceso a nuevos créditos.
La renta mínima requerida para solicitar un crédito hipotecario ha aumentado drásticamente. Hace 2 años, para comprar una propiedad de 2.000 UF, necesitabas una renta liquida de $1.000.000, mientras que hoy, necesitas una renta de $1.400.000, es decir un aumento de un 40%.
Además, las instituciones financieras, para otorgar un crédito hipotecario, aumentaron las restricciones y disminuyeron los plazos y porcentaje de financiamiento.
En paralelo, estamos viendo que es cada vez mayor el déficit habitacional, que actualmente se estima en 750.000 viviendas, y la constante llegada de inmigrantes, que no pueden comprar una propiedad.
En conclusión, ha disminuido la oferta, pero la demanda por propiedades está más alta que nunca, solo que cada vez menos gente puede comprar.
¿Cuáles son las proyecciones?
Las inmobiliarias han reducido el inicio de nuevos proyectos, pero no pueden dejar de construir. Sin embargo, lo están haciendo a un costo mucho mayor, por lo que “el punto de equilibrio” de un proyecto inmobiliario, es decir, donde los costos igualan los ingresos, va a seguir aumentando en los próximos 12 meses.
Al momento de escribir este artículo, estoy participando en la venta de un proyecto inmobiliario, que no ha logrado fijar el costo de construcción. Las propuestas de las constructoras suben semana a semana.
Esto impacta en la tasa de reemplazo. Un inversionista puede verse tentado a vender y lograr una buena utilidad, pero al comprar otra propiedad, o arrendar, su costo también es mayor, por lo que no puede vender bajo mercado.
Similar a lo que ocurre con los autos, donde nadie pudo imaginar que si comprabas un auto hace 2 años y lo usaste 30 mil kilómetros, hoy vale más. No debería haberme comprado un scooter!
La incertidumbre política y social y el “cambio en las reglas del juego”, que estamos viviendo, implica que los que financian un proyecto inmobiliario, exigen un mayor retorno para arriesgar su capital e inmovilizarlo por 4 años.
Por ejemplo, en Eco Egaña, de Inmobiliaria Fundamenta, bajaron un permiso de construcción otorgado hace 3 años, lo que desalienta el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios, aumenta el costo de capital, que es traspasado a precio a los nuevos propietarios y, en consecuencia, aumenta el déficit habitacional.
¿Sabrán los 7 seremis del actual gobierno, que fueron los que bajaron este proyecto, que podrían estar perjudicando a los que más apoyo necesitan?
Sin embargo, las señales y el manejo del Banco Central han sido excelentes. Las alzas de tasa son una medida muy impopular, pero nadie duda que el Banco Central está “dispuesto a todo” para controlar la inflación, lo que se puede apreciar en el IPOM del Ministerio de Hacienda, de Marzo 2022, donde se pronostica para mediados del 2022, el término de las alzas de tasa y para el 2023, gradualmente, una disminución.
En conclusión, las alzas en la plusvalía de las propiedades, se debiesen tender a moderar en los próximos 12 meses, para luego, en 2 a 3 años más, apostando a una baja de la inflación y de las tasas, volver a subir, ya que en ese minuto va haber muy baja oferta.
EVOLUCION DE LA PLUSVALÍA EN EL GRAN SANTIAGO, AL 31 DE MARZO 2022
| Fecha | Departamentos | Casas | Promedio | Variación Deptos. | Variación Casas | Promedio |
| mar-22 | 83,2 | 76,3 | 79,75 | |||
| dic-21 | 84,6 | 73,4 | 79,00 | -1,68% | 3,80% | 0,94% |
| sept-21 | 82,8 | 71,3 | 77,05 | 0,48% | 6,55% | 3,39% |
| jun-21 | 81,7 | 68,7 | 75,2 | 1,80% | 9,96% | 5,71% |
| mar-21 | 80,5 | 66,1 | 73,3 | 3,25% | 13,37% | 8,09% |
| dic-20 | 78,9 | 64,8 | 71,85 | 5,17% | 15,07% | 9,91% |
| mar-20 | 77,7 | 63,0 | 70,35 | 6,61% | 17,43% | 11,79% |
2 respuestas
Excelente articulo, lo voy a recomendar. Las velocidades de venta de los usados, tengo entendido, han bajado en torno a 50% en los últimos meses. Cómo influye eso en tu análisis?
Gracias Catalina, excelente pregunta. Efectivamente la baja en las ventas de los usados ha sido muy alta y se explica, en parte, por las mayores restricciones de las instituciones financieras para otorgar créditos hipotecarios.